Bir taşınmazın yeniden inşa edilmesine karar verilmesi, maliklerinden birinin vesayet altında bulunduğu durumlarda yalnızca bir inşaat meselesi değildir; aynı zamanda mülkiyetin ve vesayet altındaki kişinin menfaatinin korunması meselesidir.1.
İçindekiler
1. Neden bu rehbere ihtiyaç duyuluyor?
Türkiye’de yaşanan depremler sonrasında riskli yapıların yenilenmesi, yerinde dönüşüm ve arsa payı karşılığı inşaat girişimleri daha görünür hâle gelmiştir. Özellikle İstanbul’da eski yapı stokunun yenilenmesine ilişkin kararlar, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı bulunan küçük veya kısıtlıların vesayet hukukuyla kesişmektedir. Böyle bir durumda, diğer maliklerin anlaşmaya varmış olması vasinin aynı sözleşmeyi hemen imzalayabileceği anlamına gelmez.
Uygulamada mahkemeye hangi belgelerin sunulacağı, bilirkişiden neyin incelenmesinin isteneceği ve noterlik işlemlerine hangi izinle geçileceği konusunda zaman zaman farklı yaklaşımlar görülmektedir. Bu belirsizlik, anlaşma takviminin aksamasına ve daha önemlisi vesayet altındaki kişinin malvarlığı üzerinde öngörülemeyen sonuçlar doğmasına neden olabilir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesi uyarınca, ilgili uygulamalarda maliklerin arsa payları oranında salt çoğunluğu ile karar alınabilmesi ve karara katılmayanların paylarının belirli koşullarla satışa konu olabilmesi, özenli ve zamanında hareket edilmesini özellikle önemli kılar. “Salt çoğunluk”, yalnızca kişi sayısının yarısından fazlası değil, kanunun öngördüğü şekilde hisselere göre hesaplanan çoğunluktur. Satış da kendiliğinden veya tek bir belediye beyanıyla gerçekleşmez; kanundaki bildirim, değerleme ve satış usulüne tabidir.
Bu nedenle amaç, herhangi bir sözleşmenin koşulsuz imzalanmasını hızlandırmak değil; hak kaybına yol açmadan, anlaşma metnini denetlenebilir hâle getirerek mahkemeden işlem bazında yetki alınmasını sağlamaktır.
BU ÇALIŞMANIN KAPSAMI 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı dönüşümleri ile kanun kapsamı dışında, maliklerin isteğiyle yürütülen arsa payı karşılığı yapım projelerinin vesayet boyutu. İkinci durumda 6306’nın özel çoğunluk ve satış hükümleri kendiliğinden uygulanmaz.
2. Kimler bakımından uygulanır?
Bu yol haritası, vesayet altına alınmış küçükler ve kısıtlılar adına tapuda kayıtlı taşınmazlar bakımından vasinin işlem yapacağı durumlara yöneliktir. Bir çocuğun sırf küçük olması, her durumda vesayet altında bulunduğu anlamına gelmez; velayet altındaki çocuklar için farklı temsil kuralları gündeme gelir. Kısıtlılık sebepleri ise Türk Medenî Kanunu’nun (TMK) 405–408. maddelerinde düzenlenmiştir.
3. Hukuki çerçeve
TMK m. 397 uyarınca sulh hukuk mahkemesi vesayet makamı, asliye hukuk mahkemesi denetim makamıdır. Vasi günlük malvarlığı yönetimiyle sınırlı olmayan, fakat kanuni izin şartlarına bağlı bir temsil görevi yürütür.
“Vasi, vesayet altındaki küçüğün veya kısıtlının kişiliği ve malvarlığı ile ilgili bütün menfaatlerini korumak ve hukukî işlemlerde onu temsil etmekle yükümlüdür.”
Vesayet dairelerinin yetkilerine ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla vasi, vesayet altındaki kişiyi bütün hukukî işlemlerinde temsil eder.
Temsil yetkisi, izin alınması gereken işlemler bakımından sınırsız değildir. TMK m. 462/1-b.1; “Taşınmazların alımı, satımı, rehnedilmesi ve bunlar üzerinde başka bir aynî hak kurulması” işlemlerini; m. 462/1-b.3 ise “Olağan yönetim sınırlarını aşan yapı işleri”ni vesayet makamının iznine bağlar. Projede kredi veya borçlanma bulunuyorsa m. 462/1-b.4 (“Ödünç verme ve alma”) ayrıca ele alınmalıdır.
TMK m. 463’te sayılan istisnai işlemlerde vesayet makamının izninden sonra denetim makamının da izni gerekir. Ancak her kentsel dönüşüm veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi için iki mahkemeden birlikte izin alınması gerektiği söylenemez; işlem içeriği, yetki kapsamı ve m. 463’teki özel hâller ayrıca değerlendirilir.
4. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi neden özel önem taşır?
Bu sözleşme, yüklenicinin bina yapma edimi ile arsa malikinin belirlenen koşullarla arsa payı devri veya satış vaadi borcunu bir araya getiren karma nitelikli bir sözleşmedir. Projeye göre malik ayrıca para ödeyebilir; teslim edilecek dairenin büyüklüğü, konumu ve niteliği mevcut daireden farklılaşabilir. Dolayısıyla yalnızca “yeni bina yapılacak” denilmesi, kısıtlının menfaatinin korunduğunu göstermeye yetmez.
“Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır.” Taşınmaz satış vaadi için de resmî şekil öngörülmüştür. Satış vaadi içeren bu tür sözleşmelerde noterlikte düzenleme şekline özen gösterilir.
5. 6306 sayılı Kanun devreye ne zaman girer?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski altındaki alanlar ve riskli yapılar yönünden sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerinin oluşturulmasını amaçlar (m. 1). Riskli yapı tespitine ilişkin idari aşamalar ve dönüşüm kararları ayrı bir mevzuat prosedürüne tabidir. Bu prosedür, vasinin TMK kaynaklı menfaat koruma ve izin yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.
Kanunun 6. maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca, salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları bakımından bildirim, kabul için süre tanınması, rayiç değer tespiti ve açık artırma gibi aşamalar öngörülmüştür. Bu nedenle vasi, hem idari tebligatları hem de vesayet dosyasındaki yargısal işlemleri paralel izlemelidir.
6. Konu vasiye bildirildi: İlk adım nedir?
Yönetici, başka bir malik, yüklenici veya kısıtlının yakını kentsel dönüşümü bildirdiğinde vasi; taşınmazın hukuki durumunu, projenin kapsamını ve teklif edilen sözleşmeyi öğrenir. TMK m. 447 uyarınca kısıtlının korunması borcu gereği, aceleyle imza atmak yerine denetime elverişli bir dosya oluşturur. Mevcut intikal ve tapu kayıtlarının güncelliği, bağımsız bölüm ile arsa payı bilgileri, takyidatlar ve varsa ortaklık durumu kontrol edilir.
7. Mahkemeye hangi belgeler götürülmeli?
Vesayet makamının teknik ve mali menfaat denetimini yapabilmesi için aşağıdaki belge setinin mümkün olduğunca tam olarak ibrazı önemlidir. Somut dosya koşullarına göre ek belge istenebilir:
- Güncel tapu kayıtları, taşınmazın açık kimliği; gerekiyorsa intikal, veraset ve temsil kararları.
- 6306 kapsamındaysa riskli yapı tespit ve tebliğ belgeleri, yıkım/ruhsat evrakı, malik kararları ve bildirimler; ihtiyari yapımda maliklerin kendi anlaşma ve karar belgeleri.
- Diğer malikler ile yüklenicinin NOTERLİKTE AKDETMİŞ OLDUĞU sözleşmenin eksiksiz örneği; yevmiye ve tarih bilgisi, imza sayfaları, paylaşım ve ödeme tabloları.
- Sözleşmenin ayrılmaz ekleri: teknik şartname, onaylı/proje çizimleri veya mevcut proje dokümanları, bağımsız bölüm dağılımı, mahal listeleri, iş programı ve teminat koşulları.
- Yüklenicinin ünvan ve yetki belgeleri; hibe/kredi koşulları, maliyet ve ödeme takvimi; öngörülen vekâletnamenin tam metni ve işlem yetkileri.
ÖNEMLİ BELGE İLKESİ
Yalnızca üzerinde uzlaşılmamış bir sözleşme taslağına dayanarak izin talep etmek, gerçek anlaşma koşullarının incelenmesini güçleştirir. Bu rehberde esas alınan uygulama modeli, diğer maliklerin yükleniciyle fiilen akdettiği noterlik sözleşmesinin ve bütün eklerinin mahkemeye sunulmasıdır. Bu, her dosyaya ilişkin mutlak bir kanuni belge listesi değil, güvenilir inceleme için tercih edilen uygulama standardıdır.
8. Bilirkişi raporu için mahkemeden ne talep edilir?
Vasi, vesayet dosyasına vereceği dilekçeyle dönüşüm sürecini ve bildirimin nasıl öğrenildiğini açıklar; taşınmazı tapu bilgileriyle tanımlar, mahkemeye sunduğu sözleşmeyi ve eklerini belirtir. Talebin özü, söz konusu sözleşmenin kısıtlı adına kurulmasının ve sözleşmenin ifası için öngörülen vekâletnamenin verilmesinin kısıtlının hak ve menfaatine uygun olup olmadığının teknik ve mali yönden bilirkişi veya bilirkişi heyeti aracılığıyla incelenmesidir.
Bilirkişi atanması, mahkemenin delil değerlendirmesi kapsamında takdir ettiği bir usul işlemidir. Bu rehberde bilirkişi aşaması, incelenen somut uygulamadaki sağlam menfaat denetimi yöntemini gösterir; her dosyada aynı yöntem ve aynı uzmanlık bileşiminin zorunlu olduğu iddia edilmez.
9. Bilirkişi neyi incelemelidir?
Bilirkişi raporu yalnızca binanın yenilenmesini teknik açıdan uygun bulmakla sınırlı kalmamalıdır. Kısıtlının mevcut malvarlığı karşılığında yeni projede ne edineceğini, hangi bedelleri ve riskleri üstleneceğini, bu edimlerin sözleşmeyle nasıl güvenceye alındığını somut verilerle göstermelidir. İncelenen yargısal örnekte rapor, dosyaya sunulmuş noterlik sözleşmesi ve tapu bilgileri üzerinden yeni bağımsız bölümün konumunu, alanını ve ödeme yükümlülüklerini değerlendirmiştir.
- Mevcut taşınmazın tapu/arsa payı durumu ile teslim edilecek bölümün katı, blok ve bağımsız bölüm numarası, brüt/net alanı, eklentileri ve tescil koşulları.
- Sözleşme, teknik şartname ve proje arasındaki uyum; malzeme/işçilik standardı, yapım takvimi, iskan, ayıplı veya eksik ifa güvenceleri.
- Yükleniciye ödenecek toplam/bakiye bedel, ödeme para birimi ve kur riski, hakediş koşulları, devlet destekleri ve olası kredi borcu.
- Kısıtlının haklarının diğer maliklerle karşılaştırılması, arsa payı devir aşamaları, teminatlar ve ifa etmeme ihtimalinde başvurulabilecek yollar.
Raporda maddi belirsizlik veya sonradan değişen sözleşme unsuru bulunması halinde ek rapor yahut yeni inceleme istenebilir. HMK m. 281 uyarınca bilirkişi raporuna itiraz için tebliğden itibaren iki haftalık süre öngörülmüştür; sürelere dikkat edilmelidir.
10. Olumlu rapordan sonra ne istenir?
Raporun olumlu olması, tek başına noterde imza yetkisi doğurmaz. Vasi, sulh hukuk mahkemesinden somut işlem için yetki ve izin istemelidir. Talep dilekçesinde diğer maliklerce imzalanmış sözleşmenin tarih ve yevmiye bilgileri ile yüklenici, taşınmaz, kısıtlının elde edeceği bağımsız bölüm, ödeyeceği miktar, taksitler ve destek/kredi koşulları mümkün olduğunca açık yer almalıdır.
Sözleşmenin imzalanması yetkisi ile vekâletname düzenlenmesi yetkisi ayrı ayrı kurulmalıdır. Vekâletnamenin kapsamı; belediye, tapu ve diğer idarelerde proje, ruhsat, kat irtifakı/kat mülkiyeti, hibe ve kredi başvuruları gibi işlemlerle sınırlanmalı, para veya ayni hak doğuran özel yetkilerin mahkeme izninde gerçekten bulunup bulunmadığı denetlenmelidir.
11. Mahkemenin kararı neyi belirlemelidir?
Mahkeme, bilirkişi görüşünü ve tüm dosyayı birlikte değerlendirerek sözleşmenin kısıtlının menfaatine uygun olup olmadığına karar verir. İncelenen karar örneğinde; belirli noterlik sözleşmesinin aynısının imzalanmasına, bedel ve bağımsız bölüm edinimi koşullarıyla izin verilmiş; ayrıca örnek vekâletnameye atıf yapılarak “kısıtlının sözleşmedeki hakları saklı kalmak üzere” kaydına yer verilmiştir. Sözleşme ve ekleri, kararın eki sayılmıştır.
UYGULAMA KURALI
İzin, soyut bir “kentsel dönüşüm yapabilir” ifadesi değildir. Hangi sözleşmenin, hangi haklar ve mali yükümlülükler altında imzalanabileceğini gösteren işlem ve belge bağlantılı bir mahkeme kararıdır. Kararın tebliği, itiraz süresi (TMK m. 461) ve kullanılabilirliği kontrol edilmeden noterlik işlemlerine geçilmemelidir.
12. İzin çıktı; şimdi Noterlikte ne yapılır?
Vasi, mahkeme kararında gösterilen kapsam ve koşullarla bağlı kalarak sözleşmeyi noterlikte düzenleme şeklinde akdeder. İmzalanacak nihai metin, mahkemenin incelediği ve izin verdiği sözleşme ile ekleriyle karşılaştırılır. Bedel, bağımsız bölüm, teknik şartname, teminat, takvim veya vekâlet kapsamındaki esaslı değişiklikler mahkeme izninin kapsamını aşabilir; bu durumda önce yeni değerlendirme ve gerekirse ek izin istenir.
Yükleniciye veya işlem takibini yapacak vekile verilecek vekâletname de somut karar sınırlarında hazırlanır. Özel olarak izin verilmeyen satış, devir, ipotek, sulh, borçlanma ve benzeri yetkiler genel ifadelerin içine gizlenmemelidir. Kanuni temsilcinin görevi, yükleniciyi yetkilendirmekle sona ermez.
| Asıl takip imzadan sonra başlar
Sözleşmenin kurulması, uzun süreli inşaat ilişkisinin başlangıcıdır. İnşaat ruhsatı, yer teslimi, iş programı, hakediş ve ödeme belgeleri, hibe/kredi başvuruları, yapı denetimi, proje değişiklikleri, gecikme ve ayıp iddiaları, kat irtifakı/kat mülkiyeti ile iskan ve nihai teslim aşamaları ayrıca takip edilmelidir. Vesayet altındaki kişinin hesabından yapılacak her ödemenin sözleşmedeki gerçekleşme koşullarına ve mahkeme iznine uygunluğu belgelenmeli; uygun durumlarda mahkemeye bilgi verilmelidir.
Kısıtlı adına edinilecek yeni bağımsız bölümün tapuda doğru tescili; teslim tutanağı, eksik ve ayıplı işler, ortak alanlar, teminatların devamı ve varsa kira yardımının takibi teknik-hukuki koordinasyon gerektirir. Bu sebeple vesayet makamının izni bir “bitiş belgesi” değil, gözetim altında sürdürülecek işin hukuken kurulmasına imkân veren başlangıç kararı olarak görülmelidir.
Sıkça Sorulan 3 Soru
6306 kapsamında özel çoğunluk mekanizması bulunabilir; ancak kısıtlının menfaatini korumaya ve mahkeme iznine ilişkin TMK yükümlülükleri ayrıca gözetilir.
Hayır. Son karar, vesayet makamının dosya değerlendirmesine bağlıdır.
Hayır. İnşaatın gerçekleşmesi ve yeni taşınmazın kısıtlı adına kazanılması boyunca kontrol gerekir.
SÜREÇ İŞLEM VE UYGULAMA REHBERİ
Aşama 01–03 • Belgelerin Toplanması ve Mahkemeye Başvuru
DÖNÜŞÜM SÜRECİ VASİYE BİLDİRİLİR
Kat maliki, apartman yöneticisi, yüklenici veya yakınlar dönüşüm ya da yeniden yapım girişimini vasiye bildirir.
İLK KONTROLYazılı bildirim ve malik kararları; 6306 kapsamında işlem varsa riskli yapı tespiti ve tebligat bilgileri.
TAPU VE SÖZLEŞME DOSYASI TAMAMLANIR
Vasi, mahkeme incelemesi öncesinde aşağıdaki belgeleri toplar; sözleşme ve ekleri birbiriyle karşılaştırılır.
- 01 Tapu: Güncel tapu senetleri / kayıt örnekleri; malik, hisse, arsa payı, bağımsız bölüm ve takyidat bilgileri.
- 02 İntikal: Gerektiğinde mirasçılık belgesi, intikal için verilmiş mahkeme izinleri ve tamamlanan tapu tescil belgeleri.
- 03 İmzalı ana sözleşme: Diğer kat malikleri ile yüklenici arasında NOTERLİKTE AKDEDİLMİŞ, tarih ve yevmiye numarası belli arsa payı karşılığı inşaat / taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tüm sayfaları.
- 04 Teknik şartname: Sözleşmenin parçası olan imzalı/onaylı teknik şartname, mahal ve malzeme listeleri; varsa ek protokoller.
- 05 Proje ve paylaşım: Mevcut mimari/avan proje, kat planları, bağımsız bölüm ve arsa payı dağılım tabloları; teslim edilecek bölümün blok, kat, numara ve m² bilgileri.
- 06 Mali çizelgeler: Yapım bedeli, ödeme/hakediş takvimi, döviz kuru esasları, hibe-kredi destekleri ve varsa teminatlara ilişkin sözleşme ekleri.
- 07 Vekâletname: Diğer maliklerin noterlikte düzenlettiği örnek vekâletname ve yetki kapsamı; temsilcilere verilecek işlemlerin dökümü.
- 08 Dönüşüm evrakı: 6306 uygulanıyorsa riskli yapı tespit belgeleri, tebligatlar ve ilgili malik kararı/usul belgeleri.
- 09 İdari belgeler: Projenin geldiği aşamaya göre mevcut yıkım ruhsatı, belediye yazıları, onaylı proje ve diğer düzenlenmiş ruhsat/izinler.
ÖNEMLİSomut projeye uygulanabilen belgelerin tamamı temin edilmeli ve mahkemeye sunulmalıdır. Henüz düzenlenmemiş ya da o aşamada mevcut olmayan idari evrakların durumu ayrıca açıklanır. İmzasız sözleşme taslağı, diğer maliklerin akdettiği sözleşmenin yerine geçmez.
VESAYET MAHKEMESİNE BAŞVURULUR
2 numaralı başlıktaki belgeler vesayet mahkemesine sunulur. Vasi, taşınmazı, sözleşmeyi ve kısıtlının üstleneceği yükümlülükleri açıklayarak bilirkişi incelemesi talep eder.
İMZA KONTROLÜMahkemeye sunulan ana sözleşme ve maliklerce imzalanması gereken sözleşmesel ekler, diğer kat malikleri ile yüklenici tarafından gerçekten akdedilmiş olmalıdır. Resmî tapu, riskli yapı ve ruhsat belgelerinde ise malik imzası değil, belgenin resmî niteliği aranır.
Aşama 04–07 • İnceleme, Mahkeme İzni ve Uygulama
BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ YAPILIR
Mahkemenin görevlendirdiği bilirkişi, tapu kayıtlarını ve diğer maliklerle yapılmış noterlik sözleşmesini ekleriyle birlikte inceler.
İNCELEDİĞİ BELGELERTapu/intikal kayıtları, imzalı sözleşme ve ekleri, teknik şartname, proje/paylaşım tabloları, mali plan ve varsa riskli yapı/yıkım belgeleri.
- Mevcut taşınmazın tapu durumu, mülkiyet/hisse yapısı ve kayıtların sözleşmeyle uyumu.
- Yapılacak binanın teknik özellikleri, proje ve teknik şartname; teslim ve inşaat koşulları.
- Kısıtlının elde edeceği yeni bağımsız bölümün blok, kat, numara, alan, arsa payı ve kullanım özellikleri.
- Kısıtlının ödeyeceği yapım bedeli; taksit ve hakedişler, döviz kuru, hibe/kredi ve mali riskler.
- Sözleşmenin ve öngörülen vekâletnamenin kısıtlının menfaatleri üzerindeki sonuçları.
RAPORUN SONUCUBilirkişi, sunulan koşullarla sözleşmenin yapılmasının ve öngörülen işlemlerin kısıtlının hak ve menfaatine uygun olup olmadığı hakkında gerekçeli kanaat bildirir. Gerekirse ek rapor istenir; nihai izin mahkemeye aittir.
SOMUT YETKİ VE İZİN ALINIR
Olumlu rapor üzerine vasi, sözleşmeyi imzalama ve vekâletname düzenleme işlemleri için mahkemeden AÇIK, BELİRLİ VE AYRI AYRI yetki ve izin talep eder.
- SÖZLEŞME İZNİ → Diğer maliklerin noterlikte akdettiği sözleşmenin tarih/yevmiye bilgisi ve aynı hüküm/eklerle imzalanacağı; kısıtlının alacağı bölümün konumu, niteliği ve payı.
- MALİ ŞARTLAR → Kısıtlının üstleneceği toplam/bakiye bedel, hibe-kredi, döviz kuru ve taksit/hakediş esasları; ödeme koşulları.
- VEKÂLETNAME İZNİ → Dayanak noterlik vekâletnamesinin tarih/yevmiye bilgisi; proje, ruhsat, yıkım, kat irtifakı/mülkiyeti, tapu, idare ve varsa hibe-kredi işlemleri bakımından tanınacak yetki sınırları.
KARAR BELGESİMahkemenin somut yetki ve izin içeren ek kararı alınır; bilirkişi raporu, sözleşme ve eklerinin kararın dayanağı/eki yapıldığı kontrol edilir.
ÖZEL GÜVENCEVekâletnamede “kısıtlının sözleşmedeki hakları saklı kalmak üzere” kaydının bulunması ve tanınan yetkilerin karar sınırını aşmaması kontrol edilir.
NOTERLİK İŞLEMLERİ YAPILIR
Vasi, mahkemenin izin verdiği sözleşmenin aynısını noterlikte düzenler ve yalnızca izin verilen kapsamda vekâletname verir.
SON KONTROLİmzalanan metin ve vekâletname, mahkeme kararının şartlarıyla karşılaştırılır; esaslı değişiklikte yeni mahkeme değerlendirmesi gerekir.
İNŞAAT, ÖDEMELER VE TESCİL TAKİP EDİLİR
İmza, sürecin sonu değil başlangıcıdır. Hakediş ve ödemeler, inşaatın ilerlemesi, ruhsat, teslim, iskan, kat mülkiyeti ve tapu tescili izlenir.
TAKİP EVRAKIÖdeme dekontları, hakediş ve ilerleme belgeleri, denetim kayıtları, teslim tutanakları ve nihai tapu kaydı.